2 十二月

简单贷款科普:预批VS后期贷款申请

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对于这个问题,讲复杂可以讲的很复杂,我选择节约大家的时间讲的尽量简单点,针对不同的人群,比较直接一点。

 

看起来可能比较枯燥一点,但是这些信息对于购房人而言还是很重要的。

 

我们以100万的房价来算,算起来方便一点。

 

从银行的角度来判断借款人的风险,其实是从两个维度讲的,从这也能看出银行贷款背后的逻辑。

 

A.还款能力:借款人的支付还款能力一般是银行最先考虑的问题 – 工资收入高,还款能力强,违约风险低;

 

B.风险敞口:借款人的首付多少,也关系到银行借款的风险大小 – 首付能达到35%-50%,从银行的角度看几乎是0风险,因为大部分银行担保的物业都是相对稳定的。

 

即使100万的房子,跌到了65万,借款人违约,银行在借款65万的情况下也是不赔的;

 

另外比较重要的几个点:

 

A.还款期(Amortization Period):一般还款期都是25年,有些情况下,还款期可以延长至30年。

 

B.定期利率(Fixed Mortgage Rate): 定期利率顾名思义就是利率会锁定一段时间,加拿大的利率锁定期一般2年,3年,5年的居多。一般情况情况下,定期利率跟资本市场中的加拿大国债利率是同步走势的,锁定年限越长,利率越高。现在比较通行的市场利率是5年,3.79%。

 

 

C.活期利率(Fixed Mortgage Rate):利率是跟央行基准一起变动的,相对5年定期要便宜,但是利率无法锁定,长期而言按现在的利率走势会比定期高。

 

下面是针对不同人群的实际情况,可以对号入座。

 

1.凭借工资贷款,一般都是有加拿大身份,自己或者夫妻双方有工作的(20%首付,4倍税前工资额度)

 

A 普通情况 (20%最低首付,贷款上限一般是全职税前工资的4倍);

 

20%是最低首付比例,那么贷款额度按100万算,最多可以贷80万。

 

那么在具体考虑借款还款能力的情况下,银行怎么判断贷多少呢?

 

一般最大借款额,按照还款能力,一般是借款人全职税前收入的4-4.5倍。在利率不断上涨的今天,相对保守的借款倍数是4倍。那么意味着,如果要能贷80万,借款人需要有20万的税前年薪。

 

如果房子价格50万,按20%的首付10万算,借款人借款40万,需要10万的年薪。

 

如果上述年薪要求无法达到,在贷款额度没有变化的时候,只能靠增加首付额度才能完成购房。

 

B 特殊情况 (0-50万的房价部分,最低首付5%,贷款上限一般是全职税前工资的4倍;50-100万的房价部分,最低首付10%,贷款上限一般是全职税前工资的4倍)

 

这是一种特殊情况,特殊的原因在于如果借款人首付较低,工资较高,加拿大政府机构CMHC能够提供贷款违约保险。

 

借款人在购买贷款违约后,能够把首付降低到5%-10%。但是借款额度同样受4倍的年薪限制。

 

假设购买80万的房子,按照0-50万-5%和50-100万-10%的首付要求,首付需要拿出2.5万+3万=5.5万,贷款额度为74.5万(80-5.5)。

 

那么如果要贷74.5万的贷款,税前收入按4倍算,也需要解决19万的年薪。

 

上述情况是根据最新的贷款政策和利率水平计算的,如果是2016年的话,最大带宽额度能做到税前工资的5.5-6倍。

 

这就是为什么在贷款政策变严和利率上升后,凭借工资贷款的朋友在借款时,借款能力打了很大的折扣。这类群体很多,基本都是第一次买房的,所以不会对贷款政策很了解。

 

2.留学生 (35%首付,15%海外买家税,5%第一年供房费用)

 

留学生是个比较特殊的群体,买房是没有自身支付能力的。

 

那么这时候,我们帮客户办的最多的贷款就是父母凭借其海外收入担保子女贷款,对首付的最低要求是35%。

 

一般要求父母提供:工资单,收入证明,银行存款证明,资产证明就额可以。

 

父母担保我这里有非常靠谱的正规银行渠道不用上房产证,确保以后海外买家税是可以退的。

 

同时贷款利率跟本地借款人利率没有区别,能够拿到正常的市场利率。

 

除去35%的首付,银行一般要求贷款人有额外的5%首付在交房前存在银行,用来支付第一年费用(月供,Condo带管理费,地税),这么说首付要求一般是40%。

 

再加上15%的海外买家税,客户一般准备55%的现金就可以买房了。

 

以100万的房价计算,如果拿出55万的现金,买房贷款这个流程是非常靠谱的。

 

作为经纪,我个人能够推荐靠谱的贷款经纪协助办理贷款,同时也有靠谱的律师可以帮助处理过户手续,父母可以在国内签字担保。

 

如果按60万的房价计算,拿出33万的现金也能贷款买房。

 

另外在下Offer的时候,我们一般会加入一个贷款条件,指定需要5-10个工作日内取得满意的贷款批准后,合约才会生效,否则合约自动作废。

 

总体而言,只有父母能提供相应的文件,贷款被批准是相对确定的。

 

加入贷款条件后,相当于加了一个双保险,确保买房过程中不会出现因无法办理贷款而产生违约的情况发生。

 

3.3-5年内新移民 (35%首付,5%第一年供房费用)

 

跟留学生群体类似,新移民登录加拿大在短期内是无法拿到有效收入和相对应的信用记录的。

 

现在很多银行(BMO,TD,RBC为主)还是有相对宽松的新移民贷款政策,一般首付最低要求35%,实际首付在40%。

 

根据新移民的身份特征,不同银行对收入也有一定的要求:

 

A.有银行还是可以不看收入的,35%首付可以随便贷,贷款限额一般100万。

 

B.如果自身收入较低(刚毕业新工作),还是可以由父母担保,父母不上房产,无海外买家税,35%的首付。

 

C.如果能提供登录前在国内的收入证明,银行可以判定贷款人在加拿大的潜在收入,也能使用35%首付。

 

D.如果有海外收入,依旧可以按照海外收入贷款,贷款首付35%,贷款额度最大200万。

 

4.工签持有者(35%首付,15%海外买家税,5%第一年供房费用)

 

这个其实是跟留学生类似的,即使持有工签但是收入不是那么高的还是可以让父母进行担保。

 

就像之前提到过的,在利率上升贷款政策变严格后,凭借工资贷款的借款者都面临贷款能力被削弱的情况。

 

工作有收入,但是不在高新的范围内,同时父母还有比较持续的收入都还是可以依靠父母的海外收入来担保的。

 

贷款政策和方式和留学生类似,因为自身其实也是有收入的,相比留学生直接贷款,获得贷款批准速度要比留学生还快。

 

最后强调一下,上面提到的情况中其实35%这个比例是出现最多的,原因就是从银行的风险评估来看,借款者因为付出了大量的首付,银行的可能潜在的损失就会被控制在一个非常合理的范围内。

 

即使房价大跌,只要房价跌幅不超过35%,银行都是不亏钱的。

 

但是换个角度讲,35%这个比例很多情况下是一个优惠条件,对于新移民和留学生来讲尤其如此。

 

同时,加拿大本地人在申请贷款的时候,绝大多数情况下,必须才用靠工资在进行贷款能力的测试。

 

除非加拿大本地人的工资够高,他们是没有能力走新移民和海外收入这些渠道的。

 

也就是说,尽管首付比例能低到5%,加拿大本地人的借款能力是受到自身工资限制的。

 

而留学生和新移民,在满足35%首付的情况下,能够贷款的额度通常都比加拿大本地人高。

35%这种首付比例的贷款,也可以说是对留学生和新移民的政策倾斜。

 

所以到目前为止,35%这种首付项目还是完全通行的,我给所有需要贷款买房的朋友的建议就是珍惜这种优惠。

 

现在这个政策还是非常靠谱的,有机会可以靠35%的首付来贷款,多准备一些首付在大多数情况下也是非常划算的。

 

 

具体贷款,如何偿还,我们可以按实际情况简单分析一下。

 

我们假设房价大致77万,贷款50万(接近35%首付),从11月1日开始贷款,还款期25年,利率锁定5年。

 

加拿大基本都是采取每月等额还款(利息+本金保持等额月供),如果保持5年-5年-5年5年-5年这样的利率锁定方式,5个5年后贷款就还清了。

 

图中黄色一栏是利息(Interest),绿色一栏是本金还款(Principal),红色是贷款余额(Balance)。

 

那么按照上面制定的利率和还款期,月供每月需要$2,582,按照11月的还款安排,利息支付$1,579,本金支付$1,002。因为是每月等额还款,随着贷款余额越来越少,本金还款越来越多,利息还款越来越少。

 

按照初始阶段的情况,每个月$2,582的月供中,60%付的是利息,40%付的是本金。

 

2018年的利息总额为$18,661,我们按$497,992的借款余额来算,这种粗糙的办法算,实际利率在3.75%左右吗,跟3.79%的名义利率比较没有什么差别。

 

在这里需要强调的是,尽管月供$2,582看起来很多,实际每月还有1000出头的本金还款。

 

本金还出去之后,在房价没有变化的时候,等同于欠银行的钱在变少,可以算一种强制储蓄。

 

现在77万可以在Downtown买一个非常好的1+1或者一个比较小的2室,租金差不多在3300左右。

 

供房的话,月供再加上管理费和地税(2,582+500+400=3,482),看似负担是比租房高的。

 

但是我们把1000左右的本金还款去掉后,实际月供差不多在2500左右。

 

2500每月比3300还是低了800。这样比较,在有自住需求而且首付足够的前提下,一般而言买房是要比租房划算的)。

 

我们先从买房的简单步骤看:

 

1.通过上面的大致信息来确定自己的预算范围,也可以通过预批来了解自己的预算范围。

 

2.确定一个买房经纪,大致确认买房的要求:位置,房型(Condo公寓,Townhouse联排别墅,Semi半独立屋,House独立屋),大小,朝向。

 

3.找房,看房,买房下单(Offer)。

 

4.具体办理贷款手续,联系律师处理过户事宜。

 

5.过户拿钥匙。

 

预批:相当于在没有看房的时候,拿着自己的材料去预批贷款,结果是拿到一个预批额度和贷款利率。

 

但是拿到预批,有两件事比较重要,第一是了解大致的贷款额度(这个额度不是确定的),第二是锁定利率(一般锁定期90-120天);

 

贷款申请:相当于实打实的贷款申请,拿所有材料(收入证明,银行流水,买房合同等)去正式申请批准贷款;如果前期做了预批,那么后期贷款实批的时候能省去很多时间。

 

所以总体而言,做个预批是有帮助的,预批不代表之后贷款一定会批,但是相当于提前做好了准备,建议有买房计划的朋友都去做一个。

 

(文章来源:多伦多约克论坛)