20 十一月

打击炒房,楼花转手需要注意

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地产雪上加霜!买二手房也要交5%GST!CRA从严执法 这类房屋风险极高!
地产雪上加霜!买二手房也要交5%GST!CRA从严执法 这类房屋风险极高!

受到联邦税务局(CRA)扩大追查房地产逃税的影响,有地产经纪最近注意到,即使是一些第一手已付过GST(Goods and Services Tax,商品及服务税)的房屋,如果房屋未入住过,新接手的第二任业主也被要求付新屋GST,巅覆了长久以来,华人买家认为只要不是从发展商处直接购买,即无需付GST的认知。

有税务律师表示,税务局对”新屋”的定义并非新旧这么简单,未被入住过的房屋也可以是”税法上的新屋”,而这项法律其实一直都存在,但自去年传出税务局向卑诗及安省44间发展商要求提交楼花及新楼买卖资料后,税局才有工具可以从严执法。


税务律师韦德(Max Weder)指出,第一手屋主在购买新屋后若从未有真正居住,房屋内就算有家具也可被视为只是为了展示销售用途,则该房屋再转手给其他人时,税局依法可视该房屋为新屋,下一个买家因此需要付新屋GST。


韦德说,这是一直以来的规定,只是从前较少见到税务局对此执法。他认为,自从税务局成功自多家发展商取得楼花及新公寓房屋销售资料之后,这一类的执法由于税局已有资料在手,比过去容易许多,也因此可能有更多第二任屋主被要求付GST。

某地产经纪指出,他已听到有些购买二手公寓的业主,在完成交易到律师处签约时,才知道需要多付5%的GST,以100万为例,需要缴付5万元,而令业主较难接受的是,当初在决定购买该房屋时,销售广告中强调”已付GST”,所以业主自然会认为接下来不可能再付GST。


该经纪在地产行业已有多年经验,他表示从前没听说有接手二手公寓,还需要再付GST的情况,因此他怀疑是否规定有改变。


税务律师韦德说,GST从实施至今,有关房地产买卖缴GST的规定并未改变。但他提醒,GST的规定极为复杂,而且每个房屋买卖的个案又有个别情况,除非买家已针对个别情况请教律师或是会计师的建议,否则很难知道自己准备购买的房屋,究竟是否需要付GST。

他举例说,一般人认为,从发展商处买新屋才需付GST,但只要该房屋已缴过GST便属于旧屋,日后再转手已无GST的问题,不过,规定并非如此简单。


他解释,税局是根据该房屋是否为新屋,再决定其买卖要不要缴GST,而税局对于新屋的定义,并不等于刚完工的公寓或是独立屋,一些建好之后,第一手屋主从未搬进去居住的房屋,这些房屋由于从未被使用,在税法上也算是新屋。


他知道税局在派人调查这些GST逃税个案时,会派人了解该房屋是否有人居住,例如如果只是放了简单的展示用家具,且打开冰箱没有食物,没有衣服及鞋子,这对税局来说,就是该房屋并未有人居住,所以该房屋属于新屋。

律师王仁铎则指出,那些刚登记为业主没有几个月即转手的公寓,是税局查GST逃税的目标。


王仁铎提醒,为了避免买了二手房屋还需要缴GST的情况,最好情况就是在房地产购买的合约当中,加一条,”不管卖方是否已缴GST,之后该买卖若仍需要缴GST,仍旧是由卖方负责”,如此可保护买方的权益。


该地产经纪说,以前”No GST”以及”全新未住”等宣传新房屋的字眼,现在可能招来税局注意,有些地产公司已希望经纪向卖家告知使用这些宣传字眼,可能带来的可能后果,并劝卖家在决定使用这些宣传字眼时,必须格外谨慎。

省发展商组织都会发展研究所(UDI)的行政总裁兼主席麦克马林(Anne McMullin)指出,该组织研究税法后发现,所有房地产交易都有可能需缴GST,但税局列有不少例外情况,包括如果是购买二手物业,或是用作个人使用,即有可能免缴GST。


UDI说,每宗房地产买卖是否需缴GST,是由联邦税务局决定,因此该组织建议买家向律师或会计师征询意见,或是直接向税局查询。


由于GST问题复杂,卑诗省房地产议会(RECBC)在对地产经纪提供有关买卖房屋应注意的税务问题时,还特别附注,由于房地产交易牵涉的GST问题复杂,该议会强烈建议地产经纪不应该给予任何有关GST的意见。如果给出错误的建议,则持牌经纪有可能会面临许多因不当建议而引起的后续麻烦。


RECBC的资料举例列出一些可豁免GST的情况,包括:出租住宅、已住过的房屋、个人使用的土地或农地、慈善组织及非牟利机构及其他政府部门出售或出租的物业等。